Comment calculer un gain ou une perte en capital

Lorsque vous avez un gain ou une perte en capital, vous devez calculer ce montant en soustrayant le gain ou la perte du prix d'achat de votre prix de vente. 

Ou, exprimé en termes d'impôt, vous devez soustraire le total du prix de base rajusté et tous les frais et dépenses engagés pour vendre votre propriété à partir du produit de disposition.

Examinons quelques définitions.

Tout d'abord, le produit de disposition est le montant d'argent que vous recevez pour votre propriété (le prix de vente).

Les frais et dépenses sont essentiellement les coûts pour la vente de la propriété. Par exemple, si vous avez eu des réparations à faire à la propriété avant de pouvoir la vendre, ou pour payer des courtiers ou des arpenteurs. Les frais juridiques et le coût de la publicité pour vendre votre propriété sont inclus dans cette catégorie.

Le prix de base rajusté (également connu sous PBR) de votre propriété est généralement ce que coûte la propriété (le coût de la propriété en plus des dépenses pour l'acquérir, tels que les frais juridiques).

(Notez que le coût réel ou réputé d'un bien en immobilisation dépend du type de la propriété et de la façon dont vous l'avez acquise, et comprend les dépenses en immobilisations, tels que le coût des ajouts et des améliorations à la propriété (mais pas les dépenses courantes).

La formule utilisée pour calculer votre perte ou gain en capital se fait comme suit :

Produit de disposition – (prix de base rajusté) + frais et dépenses = gain ou perte en capital.

Voici un exemple simple :

Supposons que vous avez un bien de location. Vous l'avez acheté pour 320 000 $ et l'avez vendu pour 380 000 $. Au moment d'acheter la propriété, vous avez payé 2 600 $ de frais juridiques. Avant de vendre la propriété, vous avez fait réparer le balcon arrière au coût de 4 000 $ et vous avez payé 1 500 $ de frais juridiques lors de la vente.

Le calcul du gain ou de la perte en gain en capital serait :

Produit de disposition    380 000 $

Prix de base rajusté      322 600 $
+
Frais et dépenses            5 500 $
                                 328 100 $

380 000 $ – 328 100 $ =  51 900 $  = un gain en capital

Si vous avez une perte en capital plutôt qu'un gain en capital

Si vous appliquez cette formule pour calculer un gain ou une perte en capital et que vous avez subi une perte plutôt qu'un gain, vous pouvez utiliser votre perte en capital pour réduire les gains en capital que vous aviez dans l'année, jusqu'à zéro si vous en avez assez.

Et si vous en avez encore plus, vous serez heureux d'apprendre que vous pouvez appliquer une perte en capital nette à tous les gains en capital imposables que vous avez eus au cours des trois années précédentes et aux gains en capital imposables de toutes les années à venir.

Quant au formulaire d'impôt à remplir, l'ensemble de vos gains et/ou pertes en capital sont déclaré sur l'annexe 3 - Gains (ou pertes) en capital en 2011, même si vos gains ou pertes en capital sont liés à l'utilisation d'une propriété à des fins commerciales.

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